新加坡购买商业地产、工业地产税务

　　更新一下投资新加坡商业地产、工业地产相关税项的2023预算案最新版本

　　印花税

　　100万以内3%-5400

　　100万元至150 万元的部分税率为4%

　　超过 150 万元的部分税率为5%

　　额外买家印花税

　　商业地产：无

　　工业地产：无

　　额外卖家印花税

　　商业地产：无

　　工业地产：第一年15%，第二年10%，第三年5%，第四年后无

　　消费税GST

　　2023年：8%;2024年：9% (公司购买可以向税务局拿回，个人购买则不行)

　　房产持有税

　　税额= 年值(AV) × 税率10% 无论自用或出租 (年值可以参考市场一年租金的80%左右)

　　一、在新加坡注册公司可用公司名义购房吗

　　可以公司名义购买房产，包括住宅和商业地产，不过住宅地产会按最高税率缴纳额外印花税，所以一般都是以公司名义购买商业地产。房产作为公司投资资产，属于公司固定资产。如公司发生歇业或解散时，此房产需要做财务清算，并按当地政策缴纳税费，清算完毕后公司才可以关闭。

　　二、以公司名义购买房地产的三大主要优点

　　1. 对于部分高净值人群而言，选择以公司名义购房可以更便于资产配置和转移;

　　2. 之后转卖房产时，可以转卖公司股份的形式进行，下一个买家可因此节省额外印花税(适于拥有超过一个房产或者是外国人身份的买家)。如果公司在新加坡注册，需要缴纳股份转让税;如果公司在开曼群岛或者英属维京岛注册，则不需要缴纳股份转让税;

　　3. 新加坡的租房收入是计入个人所得税的，所以，以公司的名义购买房避免了个人所得税。但是，公司名下的租金收入需要计入公司盈利，也就是说需要缴纳企业所得税。孰轻孰重，需要具体情况具体分析。

　　三、在新加坡多数人以公司名义购买商业地产的理由

　　1. 新加坡没有资本利得税

　　通常，在新加坡出售房地产所得的收益不征税，但是，如果某人频繁购买和出售房产，其收益可能需要纳税。

　　2. 享受更多新加坡税收减免

　　在新加坡，个人税率高于公司税率，特别是对于高收入阶层，而且个人税法可以要求的间接费用是有限的;而，注册公司实体可以要求更多的直接和间接费用，有助于获得更高的免税额。因此，最好是将商业财产归公司所有。

　　3. 商品及服务税(GST)

　　在新加坡，住宅物业的销售和租赁都是免征商品及服务税或消费税(GST)，但商业(非住宅)房地产交易则需要缴纳7%的GST。如果以个人身份购买商业地产，需要支付GST。相反，通过公司购买商业物业，则可以在购买后申请退税，这可是一大笔的税收减免收入。注意，这需要先申请注册商品及服务税，以符合新加坡税务局(IRAS)的退税条件。请事先向税务局查询您的退税资格。

　　4、印花税成本

　　印花税适用于不动产、股份及股票的相关文件的税种，例如房产买卖/租赁协议，或者抵押及赠与等文件。虽然商业物业没有额外的买方印花税(ABSD)，但工业物业(一种商业物业)会产生卖方印花税。如果在第一年出售，卖房印花税为售价的15%，第二年为10%，第三年为5%。

　　印花税的真正优势在于，多个人组成公司，然后公司购买商业地产，各人所持有的物业份额按照其公司股权比例计算，如果有股东希望将其公司股份转让给其他股东或第三方，他或她在商业地产中的部分也被间接出售。

　　这样做的好处是，按出售的公司股票的价值应缴纳的0.2%的印花税费远低于按房产份额价值所应缴纳的将近3%的从价印花税。

　　5、边际个人所得税税率比公司所得税更高。

　　边际所得税率指累进税率表中的最高一级税率，即最后一级税率。假设边际个人所得税为18%的王先生投资购买一处商业地产。如果他只是简单地买入地产，登记在自己的名下，那么，他的房产每年的租赁收入所需付的税将会是18%(他的边际个人所得税税率)。而如果他先注册公司，然后以公司名义买下这个房产，那么，每年的房产租凭收入的税务支出就会按照公司所得税来支付，具体是：头三年为零，第四年开始利润的一万元以下的4.25%，利润的1-30万的8.5%，利润30万新元以上的17%。这样，王先生可以节省很大的一笔税务费用。

　　6. 较少的融资成本

　　如果您想从外部为购买资金筹措资金，那么购买商业地产的公司实体将是有利的。之所以如此，是因为个人借贷利率通常高于公司借贷利率。

　　7、独立的法人实体，隔离股东个人债务

　　由于私人有限公司被视为独立的法人实体，即使商业地产投资未能产生大量收入，也因为股东仅以其个人股本承担有限责任，而免受股东个人债务的影响;而如果是以个人名义购买商业物业，则债务将延伸至所有其他资产。

　　8. 作为新加坡私人有限公司结转亏损和资本津贴

　　此外，如果一家私人有限公司购买了商业房地产，以期从租金收入中受益，其租金收入可能会有所下降。相关规定允许公司将未吸收的贸易(租金)损失和资本津贴结转至以后年度，以抵销当年的收入，直到租金损失得到充分抵消为止。